Untermietvertrag – Vorlage, Funktionen und Vorgehensweisen
Das Wichtigste in Kürze:
- Ein Untermietvertrag regelt das Mietverhältnis, bei dem der Hauptmieter eine Wohnung an einen Dritten vermietet.
- In den meisten Fällen benötigen Sie die Erlaubnis des Wohnungseigentümers, um eine Wohnung unterzuvermieten.
- Bei berechtigtem Interesse haben Hauptmieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Teiluntervermietung.
- Ein schriftlicher Untermietvertrag schützt beide Seiten: Er regelt Miethöhe, Kaution, Kündigungsfristen und Pflichten bei Auszug.
Das erfahren Sie in diesem Ratgeber:
Wie funktioniert ein Untermietvertrag?
Was unterscheidet den Untermietvertrag vom Hauptmietvertrag?
Wann braucht ein Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters?
Welche Rechte und Pflichten haben Hauptmieter und Untermieter?
Welche Klauseln muss ein Untermietvertrag enthalten?
Wie wird ein Untermietvertrag gekündigt?
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Wer einen Untermietvertrag abschließen möchte, braucht eine rechtssichere Vorlage mit allen Pflichtangaben. Deshalb stellen wir Ihnen unser kostenloses Muster direkt als PDF zum Download bereit.
Die Vorlage enthält alle wesentlichen Vertragsbestandteile:
- Angaben zu den Vertragsparteien
- Beschreibung des Mietobjekts
- Regelung der Mietdauer und des Mietbeginns
- Nennung der Miethöhe und Nebenkosten
- Höhe der Kaution
- Verweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung
- Beschreibung der Pflichten beim Auszug
1. Wie funktioniert ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag dient wie ein gewöhnlicher Mietvertrag der Vermietung einer Wohnung, besitzt allerdings einen entscheidenden Unterschied: Nicht der Wohnungseigentümer, sondern der Hauptmieter tritt als Vermieter auf. Er überlässt dem Untermieter die Wohnung oder Teile davon gegen Zahlung einer Miete zur selbstständigen Nutzung. Der Untermietvertrag ist ein vollwertiges Mietverhältnis und ist in den Paragrafen 535 ff. des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Daraus entstehen zwei getrennte Mietverträge:
- Der Hauptmietvertrag zwischen Wohnungseigentümer und Hauptmieter
- Der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter
Zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Untermieter besteht dabei keinerlei Vertragsverhältnis. Der Untermieter ist ausschließlich Vertragspartner des Hauptmieters. Eine Untermiete im rechtlichen Sinne liegt vor, wenn der Untermieter Miete zahlt (sogenannte Entgeltlichkeit) und ihm mindestens Teile der Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind.
Abgrenzung: Was ist keine Untermiete?
Nicht jede Aufnahme einer weiteren Person ist rechtlich eine Untervermietung. Folgende Fälle gelten ausdrücklich nicht als Untermiete:
- Die Aufnahme naher Familienangehöriger wie Ehepartner, Kinder oder Eltern – das ist erlaubnisfrei
- Kurzfristige Besuche von vier bis sechs Wochen
- Eine unentgeltliche Überlassung, bei der der Dritte keine Miete zahlt
2. Was unterscheidet den Untermietvertrag vom Hauptmietvertrag?
Obwohl der Untermietvertrag ein vollwertiger Mietvertrag ist, gibt es fünf wesentliche Unterschiede, die Sie kennen sollten.
| Merkmal | Hauptmietvertrag | Untermietvertrag |
|---|---|---|
| Abhängigkeit | Unabhängig | Gebunden an den Hauptmietvertrag |
| Vertragspartner (Vermieterseite) | Wohnungseigentümer | Hauptmieter |
| Kündigungsschutz | Vollständig (§ 573 BGB) | Eingeschränkt, je nach Konstellation |
| Erlaubnispflicht | Keine | Zustimmung des Vermieters erforderlich |
| Haftpflicht | Hauptmieter haftet gegenüber Vermieter | Hauptmieter haftet für Verhalten des Untermieters |
- Vertragliche Abhängigkeit: Der Untermietvertrag ist an den Bestand des Hauptmietvertrages gebunden. Endet der Hauptmietvertrag – aus welchem Grund auch immer – endet automatisch auch der Untermietvertrag. Der Eigentümer kann in diesem Fall die Räumung sogar direkt vom Untermieter verlangen.
- Kein Verhältnis zum Eigentümer: Der Untermieter hat keinen direkten Draht zum Wohnungseigentümer. Bei Mängeln muss er sich an den Hauptmieter wenden. Mietzahlungen fließen an den Hauptmieter – nicht an den Eigentümer. Dafür haftet der Hauptmieter dem Eigentümer gegenüber auch für alle Schäden und Mietrückstände, die der Untermieter verursacht.
- Eingeschränkter Kündigungsschutz: Untermieter genießen keinen vollständigen gesetzlichen Kündigungsschutz. Je nach Art der Vermietung – möbliert oder unmöbliert, mit oder ohne gemeinsames Bewohnen – können deutlich kürzere Fristen gelten (mehr dazu im Abschnitt zur Kündigung).
- Erlaubnispflicht: Der Hauptmieter darf die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Beim normalen Hauptmietverhältnis gibt es diese Einschränkung nicht. Wichtig zu wissen: Ein ohne Erlaubnis abgeschlossener Untermietvertrag ist zivilrechtlich dennoch wirksam – der Hauptmieter riskiert jedoch eine Abmahnung oder sogar die fristlose Kündigung seines Hauptmietvertrages.
- Haftungskonstellation: Im Hauptmietverhältnis haftet der Mieter nur für eigene Pflichtverletzungen. Als Hauptmieter haften Sie dem Eigentümer gegenüber auch für das Verhalten Ihres Untermieters – einschließlich Schäden, Mietrückständen und Verstößen gegen die Hausordnung. Das volle wirtschaftliche Risiko trägt der Hauptmieter.
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3. Wann braucht ein Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters?
Grundsätzlich gilt: Jede Untervermietung – ob ganz oder teilweise – erfordert die Erlaubnis des Vermieters. Ohne Zustimmung verletzt der Hauptmieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Unter bestimmten Umständen kann der Hauptmieter allerdings die Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen.
Die Erlaubnis kann dabei sowohl mündlich oder schriftlich erteilt werden – aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch immer die schriftliche Form. Das erspart Missverständnisse und mögliche Ärgernisse im Streitfall.
Der entscheidende Unterschied: Gesamt- oder Teilvermietung?
Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Hauptmieter keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung frei und ohne Begründung verweigern. Verweigert er sie, hat der Hauptmieter lediglich das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrages mit gesetzlicher Frist.
Bei der Teiluntervermietung (zum Beispiel ein einzelnes Zimmer) sieht das Gesetz den Hauptmieter stärker: Entsteht das berechtigte Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages, hat der Hauptmieter einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubniserteilung (Paragraf 553 BGB). Der Vermieter darf die Erlaubnis dann nur aus wichtigen Gründen verweigern.
Als berechtigtes Interesse gilt:
- Einkommensverlust durch Jobverlust oder Scheidung, steigende Mietbelastung nach Auszug des Partners oder der Kinder
- Berufsbedingte vorübergehende Abwesenheit, ohne die Wohnung aufgeben zu wollen
- Wunsch, nicht allein zu wohnen; Aufnahme eines Lebensgefährten
- Finanzielle Entlastung durch Kostenteilung
Berechtigte Ablehnungsgründe des Vermieters
Selbst bei berechtigtem Interesse des Mieters kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen, wenn:
- in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (etwa konkrete Hinweise auf mögliche Probleme),
- die Wohnung durch die zusätzliche Person übermäßig belegt würde (Faustregel: mindestens acht bis zehn Quadratmeter pro Person)
- wenn die Nutzung unzumutbar ist – zum Beispiel bei geplanter Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb.
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4. Welche Rechte und Pflichten haben Hauptmieter und Untermieter?
Der Hauptmieter nimmt eine Doppelrolle ein: Gegenüber dem Eigentümer ist er Mieter, gegenüber dem Untermieter ist er Vermieter. Diese Doppelstellung bringt klar definierte Rechte und erhebliche Pflichten mit sich.
| Hauptmieter | Untermieter |
|---|---|
| Rechte | |
|
|
| Pflichten | |
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5. Welche Klauseln muss ein Untermietvertrag enthalten?
Ein rechtssicherer Untermietvertrag braucht mehr als nur zwei Unterschriften. Die folgenden Punkte sind unverzichtbar – und sollten klar, präzise und rechtlich einwandfrei formuliert sein.
Checkliste: Das gehört in jeden Untermietvertrag
- Vertragsparteien
Vollständige Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter. Optional: Geburtsdatum und Beruf des Untermieters. - Beschreibung des Mietobjekts
Genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume (zum Beispiel: Zimmer Nr. 2, 18 Quadratmeter, zweites Obergeschoss links) sowie Angabe, welche Bereiche gemeinschaftlich genutzt werden dürfen (Küche, Bad, Flur). Außerdem: Anzahl der übergebenen Schlüssel. - Mietdauer
Beginn des Untermietverhältnisses, bei befristeten Verträgen auch das vereinbarte Ende. Wichtig: Das Vertragsende darf nicht nach dem Ende des Hauptmietvertrages liegen. Bewährt hat sich die Klausel: „Endet der Hauptmietvertrag aus gleich welchen Gründen, endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag." - Miethöhe und Nebenkosten: Monatliche Kaltmiete und Fälligkeitstag (in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats) sowie Höhe der Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Eine Pauschalmiete hat den Vorteil, dass keine separate Nebenkostenabrechnung notwendig ist.
- Kaution
Höhe (maximal drei Monatsnettokaltmieten), Zahlungsweise und Frist für die Rückzahlung. - Verweis auf den Hauptmietvertrag
Halten Sie fest, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages und der Hausordnung auch für das Untermietverhältnis gelten. Der Untermieter sollte eine Kopie des Hauptmietvertrages erhalten. - Nutzungsrechte und -beschränkungen
Erlaubnis oder Verbot zur gewerblichen Nutzung, Regelungen zu Haustieren und zur Mitnutzung gemeinschaftlicher Flächen sowie zu mitvermieteten Möbeln. - Pflichten bei Auszug
Besenreine Rückgabe, Rückgabe aller Schlüssel (auch Kopien), Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach baulichen Veränderungen. - Kündigungsfristen
Gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Fristen – diese dürfen nicht zum Nachteil des Untermieters von den gesetzlichen Regelungen abweichen. - Unterschriften
Eigenhändige Unterschriften beider Vertragsparteien mit Datum und Ort.
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6. Wie wird ein Untermietvertrag gekündigt?
Die Kündigung eines Untermietvertrages ist komplexer als bei einem gewöhnlichen Mietvertrag, weil drei Faktoren die Fristen beeinflussen: die Dauer des Untermietverhältnisses, die Art der Vermietung (möbliert oder unmöbliert) und die Frage, ob der Hauptmieter selbst in der Wohnung wohnt.
- Befristeter Untermietvertrag
Ein befristeter Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt und kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Eine vorzeitige Beendigung ist nur durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag oder eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich (Paragraf 543 BGB). - Unbefristete Untermietverträge
Bei unbefristeten Verträgen ist die Kündigung deutlich komplexer. Je nach Situation gelten andere Vorschriften und Regelungen:- Beim möblierten Zimmer mit gemeinsamem Bewohnen gilt praktisch kein Mieterschutz: Der Hauptmieter kann ohne Begründung mit einer Frist von zwei Wochen kündigen, wenn die Kündigung bis zum 15. des Monats eingeht, endet das Mietverhältnis noch im selben Monat.
- Beim unmöblierten Zimmer mit gemeinsamem Bewohnen verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der Regelfrist. Die Untermieter können hier der Kündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen (Paragrafen 574 ff. BGB).
- Hier sehen Sie die unterschiedlichen Konstelationen für unbefristete Verträge im Überblick:
| Situation | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Möbliertes Zimmer, Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung | 2 Wochen (ohne Angabe von Gründen möglich) |
| Unmöbliertes Zimmer, Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung | 3–12 Monate je nach Mietdauer (erleichterte Kündigung nach § 573a BGB) |
| Gesamte Wohnung untervermietet | 3–9 Monate je nach Mietdauer (berechtigtes Interesse erforderlich) |
| Möbliertes Zimmer, Hauptmieter wohnt nicht in der Wohnung | 3 Monate (reguläre Kündigungsfristen) |
Als Grundregel gilt: Eine Kündigung muss stets schriftlich erfolgen – auch wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Sie muss dem anderen Vertragspartner zugegangen sein, bevor die Frist zu laufen beginnt.
Fristlose Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ist für beide Seiten möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – zum Beispiel erhebliche Mietrückstände, Störung des Hausfriedens oder erhebliche Mängel der Mietsache. Vor einer fristlosen Kündigung ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich.
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Fazit: Legen Sie das Mietverhältnis im Untermietvertrag exakt fest
Ein Untermietvertrag ist die passende Lösung für alle, die ihre Wohnung ganz oder teilweise weitervermieten möchten – sei es aus finanziellen, beruflichen oder persönlichen Gründen. Ein schriftlicher Untermietvertrag mit klaren Regelungen zu Miethöhe, Kaution, Kündigungsfristen und Auszugspflichten ist dabei unverzichtbar.
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Stand: Mai 2026
Weitere Fragen und Antworten zum Untermietvertrag
Grundsätzlich ja – aber nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters. Auf diese Erlaubnis haben Sie bei der Volluntervermietung keinen gesetzlichen Anspruch; der Vermieter entscheidet frei. Verweigert er sie, bleibt Ihnen nur die außerordentliche Kündigung des Hauptmietvertrages mit gesetzlicher Frist. Wichtig: Eine Vermietung über Plattformen wie Airbnb gilt nicht als normale Untervermietung und ist selbst mit einer allgemeinen Erlaubnis nicht zulässig.
Endet der Hauptmietvertrag, endet automatisch auch der Untermietvertrag – unabhängig von den Vertragsvereinbarungen. Der Eigentümer kann die Räumung direkt vom Untermieter verlangen. Als Untermieter sollten Sie rechtzeitig eine neue Unterkunft suchen oder beim Vermieter anfragen, ob Sie den Hauptmietvertrag übernehmen dürfen – ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht. Für Hauptmieter gilt: Wer kündigt, muss den Untermieter unverzüglich informieren und ihm fristgerecht kündigen – sonst droht Schadensersatzpflicht.
Ja. Untermieter haben nach Paragraf 536 BGB dasselbe Mietminderungsrecht wie alle anderen Mieter. Eine Minderung ist bei erheblichen Mängeln zulässig – etwa Schimmel, defekter Heizung oder Lärmbelästigung, selbst wenn diese vom Hauptmieter ausgeht. Den Mangel melden Sie immer dem Hauptmieter, nicht dem Eigentümer: Als Untervermieter ist der Hauptmieter zur Beseitigung verpflichtet. Im Zweifel empfiehlt sich eine Beratung beim Mieterverein.
Ja, auch Stellplätze und Garagen können Gegenstand eines Untermietvertrages sein. Allerdings gelten die strengen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts hier nicht – es findet nur das allgemeine Mietrecht Anwendung. Die Erlaubnis des Vermieters ist dennoch erforderlich. Kündigungsfristen und Schutzbestimmungen sind weniger streng als bei Wohnraum. Ein schriftlicher Vertrag ist auch hier empfehlenswert, um Rechte und Pflichten beider Seiten klar zu regeln.
In WGs gibt es zwei Modelle: Entweder steht nur ein Hauptmieter im Mietvertrag und die Mitbewohner sind Untermieter – der Hauptmieter hat viele Freiheiten, haftet aber allein gegenüber dem Eigentümer. Oder alle unterzeichnen gemeinsam als gleichberechtigte Hauptmieter – die Wohnung kann dann nur gemeinsam gekündigt werden. Zieht der Hauptmieter aus, empfiehlt sich das Gespräch mit dem Vermieter über eine Vertragsübernahme durch einen der Mitbewohner.
Ja. Einnahmen aus der Untermiete sind nach Paragraf 21 EStG steuerpflichtig und in der Steuererklärung in der Anlage V anzugeben. Es gilt eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr – übersteigen Ihre Einnahmen diesen Betrag, wird der gesamte Betrag versteuert. Steuerpflichtig ist jedoch nur der Überschuss nach Abzug von Werbungskosten wie anteiliger Miete und Nebenkosten. Nicht gemeldete Einnahmen gelten als Steuerhinterziehung und können bis zu zehn Jahre rückwirkend verfolgt werden.
Bei der Teiluntervermietung mit berechtigtem Interesse können Sie den Vermieter schriftlich mit Fristsetzung zur Erlaubniserteilung auffordern. Verweigert er grundlos, können Sie auf Erlaubniserteilung klagen oder Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen verlangen. Bei der Volluntervermietung haben Sie keinen gesetzlichen Anspruch. Handeln Sie niemals ohne Erlaubnis – das riskiert die fristlose Kündigung des Hauptmietvertrages. Holen Sie im Zweifel rechtliche Beratung beim Mieterverein ein.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Bei der Teiluntervermietung kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen – aber nur, wenn ihm die Erlaubnis ohne Erhöhung nicht zumutbar wäre, etwa wegen erhöhter Abnutzung oder gestiegener Betriebskosten (Paragraf 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag darf maximal 25 Prozent der Untermiete betragen. Achtung: Stimmen Sie zu, wird der Zuschlag dauerhafter Bestandteil Ihrer Hauptmiete – auch nach Ende der Untermiete. Bestehen Sie daher auf einer auflösenden Bedingung.
Ja, wenn der Untermietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Schönheitsreparaturen liegen grundsätzlich beim Vermieter und können per Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Viele Standardklauseln sind jedoch unwirksam – etwa starre Renovierungsintervalle – und entfalten auch im Untermietvertrag keine Wirkung. Bauliche Veränderungen muss der Untermieter auf eigene Kosten rückgängig machen. Um Streit beim Auszug zu vermeiden, sollten Pflichten klar geregelt und Klauseln vorab rechtlich geprüft werden.
Die naheliegendste Berechnungsmethode ist die anteilige Berechnung auf Basis der eigenen Hauptmiete.
- Formel: Gesamtmiete (Euro) ÷ Gesamtwohnfläche (Quadratmeter) × untervermietete Fläche (Quadratmeter) = Untermiete
- Beispiel: Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete und einem 25-Quadratmeter-Zimmer ergibt sich eine Kaltuntermiete von 250 Euro.
Tipp:
In unseren Ratgebern erfahren Sie mehr zur korrekten Berechnung des Mietpreises.
Weitere Informationen für Ihren Wohnwunsch
Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.