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Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus: Höhe und Berechnung

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist der Spartopf, auf den Wohnungs- oder Hauseigentümer zurückgreifen, wenn Reparaturen anfallen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfiehlt eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, gesetzlich vorgeschrieben ist sie aber nicht. Bei einem Verkauf steigert die Instandhaltungsrücklage den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Bei den meisten Maßnahmen gilt: Lieber frühzeitig handeln. Durch die regelmäßige Wartung und eine schnelle Reparatur von kleinen Schäden können Sie verhindern, dass die Bausubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.

Welche Höhe ist für die Instandhaltungsrücklage sinnvoll?

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Allerdings gibt es Empfehlungen. In der Praxis hängt die empfohlene Höhe der Instandhaltungsrücklage ab von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Wenn ein Aufzug im Haus vorhanden ist, erhöht sie sich um jährlich 1,50 EUR/m². Gibt es eine Hausverwaltung, gelten die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung als Richtlinie:

Alter des Gebäudes Höhe der Instandhaltungsrücklage
älter als 32 Jahre 17,18 EUR/m² jährlich
älter als 22 Jahre 13,45 EUR/m² jährlich
jünger als 22 Jahre 10,61 EUR/m² jährlich
Tabelle: Höhe der Intandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage nach Gebäudealter.

Sanierungsintervalle beim Haus und damit verbundene Kosten

Wie lange die Bauteile eines Hauses ihren Dienst tun, kann sehr unterschiedlich sein. Im Folgenden beispielhaft einige Sanierungsintervalle:

Maßnahme Haltbarkeit Kosten
Dachdämmung 30 Jahre ca. 15.000 Euro
Dacheindeckung 50 Jahre ca. 20.000 Euro
Neuer Außenputz 15 Jahre ca. 15.000 Euro
Außenwanddämmung 15 Jahre ca. 25.000 Euro
Fenstertausch 15 Jahre ca. 500 Euro/Fenster
Holzfenster streichen 7 Jahre ca. 1.000 Euro
Elektroinstallationen 18 Jahre ca. 20.000 Euro
Holzteile und Holzfassade pflegen 7 Jahre ca. 2.000 Euro
Neues Bad 15 Jahre ca. 14.000 Euro
Neue Einbauküche 15 Jahre ca. 12.000 Euro
Austausch Heizungsanlage 20 Jahre ca. 15.000 Euro

Alle 5 bis 10 Jahre sollte ein Haus gründlich überprüft werden. Dabei empfiehlt es sich, alle Bauteile genau unter die Lupe zu nehmen. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie einen Architekten oder Bauingenieur zurate ziehen. Diese Fachleute können am besten abschätzen, ob eine Maßnahme sofort angegangen werden sollte und welche Kosten zu erwarten sind. In unserem Partnernetzwerk finden Sie viele Anbieter, die Sie hierbei unterstützen können.

Übrigens: Für die Finanzierung Ihrer Modernisierung gibt es Unterstützung durch zahlreiche Förderangebote. In unserem Artikel finden Sie einen Überblick über die aktuellen Fördergelder für energetische Sanierungen.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über die anfallenden Kosten mit unserem Modernisierungsrechner. Hier wird Ihnen für verschiedene Maßnahmen aufgezeigt, welche Kosten bei einer Modernisierung auf Sie zukommen und mit welcher Energieersparnis Sie rechnen können.

Berechnungsformel speziell für Altbauten

Eine weitere Formel zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage geht von der Annahme aus, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung des Gebäudes anfällt. Die sogenannte Peters`sche Formel besagt weiterhin, dass 65 bis 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und 30 – 35 Prozent auf das Sondereigentum. Für Reparaturen am Sondereigentum müssen die jeweiligen Eigentümer in der Regel selbst aufkommen.

Die Peters`sche Formel setzt voraus, dass die Baukosten bekannt sind. Sie lautet:

Höhe der jährlichen Rücklagen = Baukosten pro m² x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m²

Bei einer 100 m² großen Eigentumswohnung mit geschätzen Baukosten von 1.500 Euro pro m² beträgt die Instandhaltungsrücklage also 1.969 Euro im Jahr (= 1.500 Euro x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x 100 m²). Das sind 164 Euro im Monat.

Übrigens: Wird die Instandhaltungsrücklage nachweislich für entsprechende Reparaturen verwendet, kann sie bei Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Eigentümer selbst genutzter Immobilien haben die Möglichkeit, den Steuerbonus für Handwerkerleistungen zu nutzen. Dieser reduziert die Einkommensteuerlast um 20 Prozent der anteilig angefallenen Lohnkosten.

Muss man die Instandhaltungsrücklage anlegen?

Es empfiehlt sich, die Instandhaltungsrücklage anzulegen. Schließlich ist sie ein Notgroschen, auf den man nicht ständig zugreifen können muss. Damit die Rücklage aber im Notfall zur Verfügung steht, sollte die Anlageform entsprechend gewählt werden. Gibt es eine Hausverwaltung, ist diese sogar zur Anlage der Erhaltungsrücklage verpflichtet. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen dabei einer spekulativen Anlage. In der Regel wird die Instandhaltungsrücklage als Tagesgeld, Festgeld oder auf einem Sparkonto angelegt. In jedem Fall muss sie auf einem getrennten Konto, dem Rücklagenkonto, verwaltet werden.

Tipp:

Ein Bausparvertrag ist für die Rücklagenbildung besonders gut geeignet. So gibt es beispielsweise Bausparverträge, die sich teilen lassen. Damit ist alle paar Jahre ausreichend Geld für Modernisierungen verfügbar.

Wofür darf die Instandhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Erhaltungsrücklage ist strikt zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für Instandsetzungen und Instandhaltungen verwendet werden, die nicht in den laufenden Kosten enthalten sind. Beispielsweise darf die Rücklage nicht verwendet werden, um dadurch besonders günstiges Heizöl anzuschaffen. Sofern aber ein erheblicher Überschuss in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, diesen Teil der Rücklage aufzulösen und davon z.B. Heizöl zu kaufen.

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergemeinschaften

Grundsätzlich dürfen Eigentümergemeinschaften selbst darüber entscheiden, ob sie eine Erhaltungsrücklage anlegen wollen oder nicht. Diese ist oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt. Allerdings können einzelne Wohnungseigentümer die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage einklagen, indem sie sich auf den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung berufen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage kann bei den Eigentümerversammlungen geregelt und auch verändert werden. Stehen Reparaturen an, aber die Rücklagen reichen nicht für die zu erwartenden Kosten, dann können die Eigentümer auch eine Erhöhung der Beiträge oder eine Sonderumlage beschließen.

Überschreitet die Rücklage eine angemessene Höhe, können die Eigentümer auch eine Auflösung eines Teils der Rücklage beschließen.

Wenn die Eigentümergemeinschaft sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht einigen kann, kann sie einen Sachverständigen damit beauftragen, den Reparaturbedarf zu ermitteln, um auf dieser Basis eine Empfehlung für die richtige Beitragshöhe abzugeben. Der Sachverständige kann aus dem Topf für die Erhaltungsrücklage bezahlt werden.

Die Eigentümer selbst können nicht auf den Anteil an der Instandhaltungsrücklage für ihre Wohnung zugreifen. Sie ist ein zweckgebundener Teil des Verwaltungsvermögens der Eigentümergemeinschaft. Der Anteil kann somit auch nicht gepfändet werden oder in die Insolvenzmasse eines zahlungsunfähigen Eigentümers übergehen.

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Bei der jährlichen Hausgeldabrechnung gelten für die Instandhaltungsrücklage besondere Regeln: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen müssen getrennt aufgeführt werden. Damit können die Eigentümer sehen, wer wie viel gezahlt hat und noch zahlen muss und wie sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage insgesamt entwickelt. Käufer einer Eigentumswohnung sollten auf Folgendes achten:

  • Ist eine ausreichende Erhaltungsrücklage vorhanden?
  • Wurden in der Vergangenheit notwendige Reparaturen durchgeführt oder gibt es einen Reparaturstau?
  • Enthält ein als niedrig angepriesenes Hausgeld auch einen angemessenen Beitrag zur Rücklage?

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Wohneigentum

Modernisierungskredit für Eigentümergemeinschaften

Sie verwalten Immobilien oder sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Für Investitionen in die Instandhaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften bieten wir nun das Wohndarlehen WEG an. Damit können Sie wichtige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen finanzieren, für die sonst nicht genug finanzielle Mittel in der Rücklage bereitstehen würden.

  • Keine Sonderumlage erforderlich
  • Keine Sicherheiten notwendig
  • Keine Prüfung der Miteigentümer
  • 100 %-Finanzierung möglich
  • Für jede Maßnahme im Gemeinschaftseigentum der WEG

Kann die Instandhaltungsrücklage auf die Miete umgelegt werden?

Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten können auf Mieter umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage gehört, genauso wie die Kosten für die Hausverwaltung, nicht dazu. Ebenso können Vermieter nicht die Bankgebühren für das notwendige Konto oder die Kosten für Schadensgutachten umlegen. Diese Kosten sind laut Gesetzgeber stets vom Immobilieneigentümer zu tragen.

Was muss beim Verkauf der Immobilie beachtet werden?

Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf der Eigentumswohnung oder des Hauses grundsätzlich auf den Käufer über. Zum Wert der Immobilie kommt also die Rücklage hinzu. Das sollte sich auch auf den Preis auswirken.

Die genaue Höhe kann beim Verwalter erfragt werden. Dabei sollten Käufer darauf achten, dass die Zahlungsaufstellung die tatsächlich geleisteten Zahlungen zeigt und nicht nur die Soll-Stellungen.

Des Weiteren sollten Immobilien-Käufer die Instandhaltungs- oder Erhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aufführen lassen. Denn auf den Immobilienkaufpreis fällt Grunderwerbsteuer an, nicht aber auf die Instandhaltungsrücklage – sofern sie als getrennte Position erkennbar ist.

Stand: Januar 2023

Tipp:
In unseren Ratgebern finden Sie weitere Infos zu den Themen Modernisierung und energetische Sanierung.

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