Immobilienkredit: So finden Sie die beste Baufinanzierung

Ein Immobilienkredit, oft auch Baufinanzierung oder Immobiliendarlehen genannt, ist ein langfristiges Darlehen, speziell für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie. Im Gegensatz zu einem normalen Ratenkredit ist das Geld zweckgebunden – Sie müssen es also konkret für Ihr Immobilienvorhaben verwenden.

Als Sicherheit für eine Bank wird die sogenannte Grundschuld ins Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen. Dieses Recht erlaubt es der Bank, im schlimmsten Fall – also bei ausbleibenden Ratenzahlungen – die Immobilie zu verwerten, um das Geld zurückzubekommen. Für Sie bedeutet das: Die Immobilie selbst sichert den Kredit ab. Und dank dieser hohen Sicherheit erhalten Sie für einen Immobilienkredit deutlich günstigere Zinsen als für herkömmliche Ratenkredite.

Bei der Wahl des passenden Kredits stehen Ihnen verschiedene Darlehensarten zur Verfügung. Jede hat ihre eigenen Stärken und Schwächen und beeinflusst maßgeblich Ihre Finanzierungsplanung. Die gängigsten Modelle sind das Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Vorausdarlehen, Forward-Darlehen, KfW-Darlehen und das Bauspardarlehen:

• Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität). Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt dabei Ihre Restschuld. Dadurch verringert sich der Zinsanteil in der Rate und der Tilgungsanteil steigt automatisch.
• Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen ist eine Art des Annuitätendarlehens. Hier wird die Rate so berechnet, dass am Ende der Zinsbindung kein Restbetrag übrig bleibt. Somit zahlen Sie den kompletten Darlehensbetrag innerhalb eines festgelegten Zeitraums in konstanten Raten zurück.
• Vorausdarlehen: Ein Vorausdarlehen ist eine Kombination aus einem Sofortkredit und einem Bausparvertrag. Dabei erhalten Sie die gesamte benötigte Summe sofort ausgezahlt. Anstatt den Kredit direkt zu tilgen, zahlen Sie zunächst nur die Zinsen für das Darlehen und sparen parallel in den Bausparvertrag ein. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst dieser das ursprüngliche Darlehen ab. Sie zahlen dann nur noch das verbleibende Bauspardarlehen zurück.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich schon heute günstige Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Dabei wird der Zinssatz für das Darlehen bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, während die Auszahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfindet. Ein Forward-Darlehen schützt Sie vor möglicherweise steigenden Zinsen bis zum Beginn der neuen Finanzierungsphase.
• Bauspardarlehen: Ein Bausparvertrag ist der Klassiker zum Sparen und Finanzieren. In der Ansparphase bauen Sie zunächst Eigenkapital auf. Später erhalten Sie ein Darlehen zu heute schon festgeschriebenen, günstigen Zinsen. Ideal, um sich gegen zukünftige Zinssteigerungen abzusichern oder Eigenkapital aufzubauen.
• KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Förderkredite, oft mit Tilgungszuschüssen und zu günstigen Zinssätzen. Förderprogramme gibt es unter anderem für Familien, energieeffizientes Bauen oder Modernisieren und altersgerechte Umbauten.

Hier ist ein direkter Vergleich der verschiedenen Darlehensarten:

Den optimalen Immobilienkredit zu finden, ist mehr als ein reiner Zinsvergleich. Der Schlüssel liegt darin, überlegt vorzugehen und die Konditionen verschiedener Darlehen zu vergleichen.

Die folgenden Punkte sind bei der Suche nach dem passenden Kredit entscheidend:

• Effektiver Jahreszins: Die wichtigste Vergleichsgröße. Er enthält neben dem reinen Sollzins auch weitere Kosten und ist daher aussagekräftiger.
• Länge der Zinsbindung: Wie lange wollen Sie sich die aktuellen Zinsen sichern? 10, 15 oder sogar 20 Jahre? Längere Bindungen bedeuten mehr Sicherheit, kosten aber oft einen kleinen Zinsaufschlag.
• Tilgungshöhe: Wie schnell wollen Sie schuldenfrei sein? Eine höhere Anfangstilgung (z. B. 3 Prozent statt 1 Prozent) erhöht zwar Ihre monatlichen Raten, verkürzt allerdings auch die Laufzeit und spart Ihnen Zinskosten.
• Sondertilgungsoptionen: Dürfen Sie Beträge als Sondertilgungen extra zurückzahlen? Diese Option ist Gold wert, um schneller ans Ziel zu kommen, und sollte in keinem Vertrag fehlen.
• Tilgungssatzwechsel: Lässt sich die Tilgungshöhe während der Laufzeit anpassen? Das gibt Ihnen Luft, wenn es mal eng wird oder in guten Zeiten mehr zu tilgen.

Tipp: Lassen Sie sich am besten direkt von Ihrem Wüstenrot-Berater zu Ihren Möglichkeiten beraten. Dieser findet die passenden Lösungen für Sie, ganz auf Ihre Vorstellungen abgestimmt.

Nach einer Phase starker Zinsanstiege in 2022 erleben wir seit ein paar Jahren eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen mit leichten Schwankungen. Stand Juli 2025 haben sich die Zinsen für Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren auf einem moderaten Niveau zwischen 3,2 und 3,7 Prozent eingependelt.

Prognose: Wie geht es weiter?
Die meisten Experten sind sich einig, dass die Zeit der Nullzinsen vorbei ist. Das aktuelle Niveau wird als das „neue Normal" angesehen. Mittelfristig wird daher mit einer Seitwärtsbewegung der Zinsen gerechnet. Globale Unruhen können allerdings zu Unsicherheit an den Finanzmärkten führen, was kurzfristige Zinsanpassungen zur Folge haben kann.

Was treibt die Zinsen an?

1. EZB-Leitzins: Wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins senkt, können sich Banken günstiger Geld leihen. Diesen Vorteil geben sie oft in Form niedrigerer Bauzinsen an Kunden weiter. Die jüngste Leitzinssenkung hat zur aktuellen Stabilisierung beigetragen.
2. Staatsanleihen und Pfandbriefe: Die Zinsen für Baudarlehen orientieren sich stark an der Rendite für 10-jährige Bundesanleihen. Sind diese Papiere gefragt, sinkt ihre Rendite – und als Folge oft auch die Bauzinsen.
3. Inflation: Eine hohe Inflation kann die Zinsen nach oben treiben, da die EZB mit Leitzinserhöhungen gegensteuert und Banken den Wertverlust des Geldes einpreisen.
4. Zusätzliche Einflüsse: Weitere Faktoren, wie die wirtschaftliche Entwicklung und die allgemeine Nachfrage nach Immobilien, können die Bauzinsen ebenfalls beeinflussen.

Ihr individueller Zinssatz hängt sowohl vom ausgewählten Finanzierungsmodell als auch von Ihren persönlichen Umständen ab. Kreditzinsen sind nämlich ein maßgeschneidertes Angebot, das auf einer Risikobewertung Ihrer finanziellen Situation basiert. Je geringer das Ausfallrisiko, desto günstiger kann Ihr Zinssatz werden.

Die wichtigsten Einflüsse auf Ihren persönlichen Zinssatz sind:

• Ihre persönliche Bonität (Kreditwürdigkeit): Ihre finanzielle Zuverlässigkeit ist die Grundlage für den Erhalt guter Konditionen. Drei Faktoren sind hierbei ausschlaggebend:
  – Zahlungsverhalten: Pünktlich bezahlte Rechnungen und Kredite signalisieren Zuverlässigkeit.
  – Zahlungsfähigkeit: Ein hohes, stabiles und unbefristetes Einkommen ist optimal.
  – SCHUFA-Score: Dieser Wert prognostiziert die Wahrscheinlichkeit einer pünktlichen Rückzahlung. Je höher Ihr Score, desto besser.
• Die Höhe Ihres Eigenkapitals: Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto weniger Risiko besteht für den Kreditgeber und desto bessere Zinsen können Sie erhalten. Im Idealfall können Sie mit Ihrem Eigenanteil zwischen 30 Prozent und 70 Prozent der Gesamtkosten decken.
• Die gewählte Zinsbindung und Laufzeit: Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen maximale Planungssicherheit gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Eine kurze Bindung bietet häufig zwar günstigere Zinsen, macht allerdings häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig.
• Der Wert und die Lage der Immobilie, für welche Sie den Kredit beantragen: Eine Immobilie in einer begehrten Lage mit guter Bausubstanz wird meist ein höherer Wert zugesprochen. Je niedriger der sogenannte Beleihungsauslauf ist (Verhältnis von Kreditbetrag zum geschätzten Immobilienwert), desto besser sind oft Ihre Zinskonditionen.

Auch hier hilft Ihnen Ihr Wüstenrot-Berater gerne dabei, den persönlichen Zinssatz für ein mögliches Darlehen zu berechnen.

Diese Frage beantworten Sie am besten mit einer ehrlichen und detaillierten Haushaltsrechnung. Stellen Sie dafür all Ihre monatlichen Einnahmen den festen Ausgaben gegenüber. Der Überschuss ist Ihr maximaler Spielraum für die monatliche Kreditrate.

Für eine sichere Finanzierung sollte Ihre zukünftige monatliche Kreditrate maximal 30-40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Das bietet Ihnen finanziellen Spielraum für Ihre weiteren, regelmäßigen Ausgaben. Planen Sie zudem immer einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Halten Sie zwei bis drei Netto-Monatsgehälter auf einem Tagesgeldkonto für Notfälle wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit zurück.

Eigenkapital ist der finanzielle Grundstein Ihrer Baufinanzierung. Es ist nicht nur ein entscheidender Faktor für die Zinskonditionen und die Kreditzusage, sondern auch ein wichtiges Polster für Ihre finanzielle Sicherheit. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto stabiler ist Ihr Fundament.

Als solide Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20 Prozent bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Damit sollten Sie in der Lage sein, zumindest die kompletten Kaufnebenkosten (ca. 5 bis 15 Prozent ) sowie einen Teil des Kaufpreises aus eigener Tasche zu zahlen.

Die Vorteile eines hohen Eigenkapitalanteils:

• Bessere Zinsen: Das geringere Risiko für Kreditgeber wird meist mit niedrigeren Zinssätzen belohnt.
• Geringere monatliche Rate: Ein kleinerer Kreditbetrag bedeutet automatisch eine niedrigere monatliche Belastung und somit mehr finanziellen Spielraum.
• Schnellere Schuldenfreiheit: Sie starten mit weniger Schulden und sind somit schneller am Ziel.
• Höhere Chance auf Kreditzusage: Eigenkapital ist ein klares Signal für finanzielle Stabilität.

Ihre monatliche Rate hängt allem voran von der offenen Restschuld, der Laufzeit, Ihrem Zinssatz und Ihrem Tilgungssatz ab. Zudem berechnet sich Ihre Rate je nach gewählter Darlehensart unterschiedlich. Eine universelle Formel zur Berechnung der Monatsrate gibt es daher nicht.

Beispielhaft schauen wir uns die Berechnung der gängigsten Darlehensform an – dem Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensart bleibt Ihre Rate über die gesamte Laufzeit konstant. Bedeutet: Sobald Sie Ihre Anfangsrate berechnet haben, wissen Sie, wie viel Geld Sie bis zum Ende der Zinsbindung zahlen werden.

Gehen Sie von einem Kredit mit folgenden Konditionen aus:

• Darlehensbetrag: 300.000 €
• Sollzinssatz: 3,5 % pro Jahr
• Anfänglicher Tilgungssatz: 2,0 % pro Jahr

Der entscheidende Hebel: die anfängliche Tilgungshöhe

Die Höhe Ihrer anfänglichen Tilgung hat einen enormen Einfluss auf die Gesamtkosten und die Laufzeit Ihrer Finanzierung.

Eine niedrige Tilgung (z. B. 1 Prozent ) führt zu einer sehr langen Laufzeit und höheren Gesamtkosten.

Eine Standard-Tilgung (z. B. 2 Prozent ) ist ein solider Wert, der zu einer tragbaren Laufzeit führt.

Eine hohe Tilgung (z. B. 3 Prozent oder mehr) verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Ihnen viele Zinskosten. Die monatliche Rate ist zwar höher, aber es ist die effektivste Methode, um schnell schuldenfrei zu werden.

Empfehlung: Wählen Sie die höchstmögliche Tilgung, die Sie sich dauerhaft leisten können. Mindestens 2 Prozent sollten es aber immer sein.

Der Staat unterstützt den Traum vom Eigenheim mit einer Vielzahl von Förderprogrammen, die Ihre Finanzierung erheblich erleichtern können. Diese Programme bieten oft Darlehen mit Tilgungszuschüssen oder günstigeren Zinsen.

Die beiden wichtigsten Förderinstitutionen in Deutschland sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Die wichtigsten Förderprogramme im Überblick:

• KfW 300 „Wohneigentum für Familien": Förderkredit für den Neubau/Kauf eines klimafreundlichen Hauses für Familien mit geringem/mittlerem Einkommen.
• KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau": Förderkredit für den Neubau/Kauf eines sehr energieeffizienten Hauses (Effizienzhaus 40).
• KfW 124 „Wohneigentumsprogramm": Allgemeiner Förderkredit für Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohnraum.
• KfW 261 „Kredit fürs energieeffiziente Sanieren": Förderkredit für die energetische Sanierung eines Bestandsgebäudes (z. B. neue Fenster, Dämmung, Heizung).
• KfW 159 „Altersgerecht Umbauen": Förderkredit für Maßnahmen zur Barriere-Reduzierung (z. B. bodengleiche Dusche, Rampen) und für besseren Einbruchschutz.
• BAFA-Zuschüsse: Das BAFA vergibt direkte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie den Einbau einer klimafreundlichen Heizung (z. B. Wärmepumpe) oder die Dämmung der Gebäudehülle.
• Wohn-Riester: Eine staatlich geförderte private Altersvorsorge, die Sie für den Kauf, Bau oder altersgerechten Umbau Ihrer selbstgenutzten Immobilie verwenden können. Die Wohn-Riester-Förderung besteht aus jährlichen Zulagen (Grund- und Kinderzulagen) und möglichen Steuervorteilen. Lässt sich ideal für die Rückzahlung eines Immobilienkredits oder für die Finanzierung über einen Bausparvertrag verwenden.

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung, die bei unpräziser Planung einige Fallstricke bereithält. Wer sich gut vorbereitet, kann diese Fehler allerdings gekonnt vermeiden.

Diese 7 Fehler sollten Sie vermeiden:

1. Tragfähigkeit überschätzen: Die Rate bis zum letzten Cent ausreizen, ohne Puffer für Unvorhergesehenes.
2. Nebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (ca. 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises) sollten Sie auf jeden Fall mit Ihrem Eigenkapital bezahlen.
3. Zu kurzfristig denken: In Niedrigzinsphasen eine kurze Zinsbindung wählen und das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung unterschätzen.
4. Keine Rücklagen bilden: Ohne Notgroschen kann eine kaputte Heizung die gesamte Immobilienfinanzierung ins Wanken bringen.
5. Zu viele SCHUFA-Anfragen: Mehrere Kreditanfragen (statt Konditionsanfragen) verschlechtern Ihren Score und damit Ihre Zinskonditionen.
6. Anschlussfinanzierung zu spät angehen: Kümmern Sie sich nicht erst kurz vor dem Zinsbindungsende eines laufenden Kredites um Ihre Zinsverlängerung! Dann sind Sie weniger flexibel, als wenn Sie sich bereits ein paar Jahre im Voraus dazu Gedanken machen.
7. Unvollständige Unterlagen einreichen: Das verzögert nicht nur den Prozess, sondern kann zur Ablehnung führen.

Der Antrag auf einen Immobilienkredit ist ein mehrstufiger Prozess. Er startet mit der Budgetplanung, geht über die Immobiliensuche und den Angebotsvergleich bis hin zur Prüfung durch die Bank und endet mit der Vertragsunterzeichnung beim Notar und der Auszahlung des Darlehens.

Schritt 1: Budgetplanung

Erstellen Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung, legen Sie die maximale Rate fest und ermitteln Sie Ihr Eigenkapital. Planen Sie unbedingt einen Puffer für Unvorhergesehenes von zwei bis drei Monatsgehältern ein.

Schritt 2: Immobiliensuche und Vorab-Prüfung

Suchen Sie nach dem passenden Objekt innerhalb Ihres festgelegten Rahmens. Holen Sie sich zudem frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung, noch bevor Sie ein Gebot abgeben.

Schritt 3: Angebote einholen und vergleichen

Lassen Sie sich von einem Berater zu Ihrer Finanzierungsplanung beraten. Legen Sie den Fokus darauf, einen Kredit zu finden, der auch wirklich zu Ihrer finanziellen Situation passt.

Schritt 4: Kreditentscheidung und Unterlagen einreichen

Nach der Entscheidung reichen Sie alle Unterlagen bei der Bank ein, die dann eine Bonitäts- und Objektprüfung durchführt. Bereiten Sie alle Dokumente vollständig und korrekt vor, um Verzögerungen zu vermeiden.

Schritt 5: Notartermin und Grundbucheintrag

Beim Notar unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragungen im Grundbuch.

Schritt 6: Auszahlung

Ihr Kreditgeber überweist das Darlehen, sobald alle Voraussetzungen wie die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfüllt sind. Da sich die Auszahlung hinziehen kann, sollten Sie dies zeitlich fest einplanen.

Für einen reibungslosen und schnellen Antragsprozess ist die Zusammenstellung der vollständigen und korrekten Unterlagen entscheidend. Die Bank benötigt einen umfassenden Einblick in Ihre finanzielle Situation (Bonität) und das Kaufobjekt (Sicherheit). Bereiten Sie die folgenden Unterlagen idealerweise schon vor, bevor Sie in die konkrete Angebotsphase gehen.

Besonderheiten für Selbstständige

Selbstständige müssen ihre finanzielle Situation detaillierter nachweisen. Halten Sie zusätzlich bereit:

• Jahresabschlüsse (Bilanzen oder EÜR) der letzten 2-3 Jahre
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Einkommensteuerbescheide der letzten 2-3 Jahre

Der Weg zum eigenen Immobilienkredit ist komplex, allerdings absolut meisterbar. Wer sorgfältig plant, umfassend vergleicht und sich ausführlich beraten lässt, kann schon bald die Schlüssel für die eigenen vier Wände in der Hand halten.

Beginnen Sie mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung, um Ihr Budget zu kennen. Achten Sie bei der Kreditwahl neben dem Zins auch auf weitere Konditionen wie Sondertilgungsoptionen. Mit einer durchdachten Strategie und der richtigen Beratung verwandeln Sie die größte finanzielle Entscheidung Ihres Lebens in das Fundament für Ihr neues Zuhause.

Für alle Anliegen rund um Ihre Immobilienfinanzierung, steht Ihnen jederzeit ein Wüstenrot-Berater bereit.

Stand: August 2025