Immobilienfinanzierung – Ihr Weg zum Eigenheim

Eine Immobilienfinanzierung ist im Grunde die finanzielle Starthilfe für Ihr Traumzuhause. Sie bezeichnet die Beschaffung von Geld (in Form eines Darlehens oder Kredits), das Sie für den Kauf, den Bau oder auch die Modernisierung einer Immobilie benötigen. Dabei dient das finanzierte Objekt – also Ihr Zuhause – der Bank als Sicherheit für das Darlehen.

Meistens setzt sich eine Finanzierung aus mehreren Teilen zusammen:

• Ihr Eigenkapital: das Geld, das Sie selbst angespart haben.
• Der Immobilienkredit: das Darlehen, das Sie von einer Bank erhalten.
• Staatliche Förderungen: Zuschüsse oder günstige Kredite, zum Beispiel von der KfW-Bank.
• Weitere Bausteine: wie zum Beispiel ein Bausparvertrag.

Das Darlehen einer Immobilienfinanzierung ist zweckgebunden. Das bedeutet, Sie können das Geld ausschließlich für eine Immobilie verwenden – sei es für den Kauf eines bestehenden Hauses, einen Neubau, eine umfassende Sanierung oder die Anschlussfinanzierung eines laufenden Immobilienkredits. Genau diese Zweckbindung ist der Grund, warum die Zinsen hierfür meist deutlich niedriger sind als bei einem herkömmlichen Konsumkredit

Die alles entscheidende Frage zu Beginn lautet: wie viel Geld benötigen Sie für Ihr Immobilienvorhaben? Um das herauszufinden, müssen Sie Ihren persönlichen Finanzierungsbedarf ermitteln. Das ist der Betrag, den Sie als Kredit aufnehmen müssen. Die Rechnung dafür ist einfach:

Benötigter Kreditbetrag = Gesamtkosten Ihres Vorhabens – Ihr vorhandenes Eigenkapital

Planen Sie bei dieser Berechnung auf jeden Fall mögliche Nebenkosten mit in die Gesamtkosten ein. Diese sind die heimlichen Kostentreiber beim Immobilienkauf oder -bau und werden oft unterschätzt. Rechnen Sie je nach Bundesland mit Nebenkosten in Höhe von 10 bis 18 Prozent des Gesamtpreises. Idealerweise zahlen Sie diese komplett aus eigener Tasche, also mit Ihrem Eigenkapital.

Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören:

1. Grunderwerbsteuer: der größte Posten, der je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.
2. Notar- und Grundbuchkosten: für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent an.
3. Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Üblich sind 3,57 Prozent für jede Seite.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen, desto besser. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln stemmen. Als absolutes Minimum sollten Sie zumindest die kompletten Kaufnebenkosten (also rund 10 bis 15 Prozent) bei Kauf oder Bau bezahlen können.

Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt nämlich das Risiko eines Kreditgebers. Folglich werden Sie in der Regel mit deutlich besseren Zinsen belohnt. Umgekehrt wird es teurer, je weniger Eigenkapital Sie haben. Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital führt fast immer zu einem Risikoaufschlag beim Zinssatz.

Folgende Quellen können Sie bei einer Immobilienfinanzierung als Eigenkapital verwenden:

• Bargeld und Ersparnisse: Guthaben auf Tages- oder Festgeldkonten.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds oder ETFs.
• Bausparverträge: Das angesparte Guthaben ist ein Klassiker.
• Lebensversicherungen: Der Rückkaufswert kann angerechnet werden.
• Privatdarlehen: Geld von Familie oder Freunden.
• Eigenleistung („Muskelhypothek“): Wenn Sie handwerklich begabt sind und selbst mit anpacken, erkennen Banken das als Eigenkapital an.
• Fördermittel: Staatliche Zuschüsse, wie die Wohn-Riester-Förderung, zählen ebenfalls dazu.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: ist das möglich?

Eine sogenannte Vollfinanzierung, also ein Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital, ist zwar grundsätzlich möglich, meistens allerdings eine Ausnahme. Hierbei finanziert die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern manchmal sogar die Nebenkosten.

Der Vorteil für Sie liegt darin, dass Sie sofort und ohne vorhandenes Eigenkapital eine Immobilie finanzieren können. Allerdings ist eine Vollfinanzierung immer mit deutlich höheren Zinsen verbunden, was die Rate und die Gesamtkosten in die Höhe treibt. Zudem sehen Sie sich meistens mit sehr langen Laufzeiten konfrontiert und müssen am Ende der Zinsbindung fast immer eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Eine Vollfinanzierung kommt daher nur für Personen mit exzellenter Bonität, einem sehr hohen und sicheren Einkommen sowie für Immobilien in Top-Lagen infrage.

Nach dem Zinsanstieg 2022 haben sich die Bauzinsen seit ein paar Jahren auf einem neuen Niveau eingependelt. Im Sommer 2025 bewegen sich die Top-Zinsen für zehnjährige Darlehen bei etwa 3,4 Prozent (effektiver Jahreszins). Damit liegen sie leicht über dem Vorjahresniveau; Die Zeiten extremer Schwankungen scheinen vorerst vorbei zu sein. Experten erwarten für die zweite Jahreshälfte 2025 ein stabiles Zinsumfeld in einem Korridor zwischen 3,0 und 3,5 Prozent.

Welche Zinsbindungsdauer ist aktuell sinnvoll?

Da es unmöglich ist, die Entwicklung der Bauzinsen vorherzusehen, gibt es keine richtige Zinsbindungsdauer. Die Wahl der Zinsbindung hängt daher ganz von Ihren persönlichen Präferenzen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Hier sehen Sie die Unterschiede der üblichen Zinsbindungsdauern gegenübergestellt:

Der Staat unterstützt den Weg zum Traumzuhause mit einer Vielzahl von Förderprogrammen. Die wichtigsten Anlaufstellen sind die KfW-Bank, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Deutsche Rentenversicherung mit dem Wohn-Riester-Programm.

Die wichtigsten Förderprogramme im Überblick:

Wichtiger Hinweis: Anträge für Förderungen müssen immer vor Beginn der Maßnahme gestellt und genehmigt werden! Ein Energieeffizienz-Experte ist oft Pflicht. Das Tolle ist: Viele Programme lassen sich clever miteinander kombinieren.

Bei Ihrer Immobilienfinanzierung haben Sie die Wahl zwischen verschiedensten Modellen. Ihr Vorteil: Sie können die Finanzierung wählen, die am besten zu Ihren Vorstellungen passt. Bei den wichtigsten Finanzierungsmodellen handelt es sich um:

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine weit verbreitete Finanzierungsform, bei welcher Sie über die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung hinweg eine unveränderliche monatliche Zahlung leisten, die sogenannte Annuität. Jede dieser Raten deckt sowohl Zinsen als auch einen Teil der Kredittilgung ab. Da mit jeder Zahlung die Restschuld kleiner wird, reduziert sich der Zinsanteil innerhalb der Rate, während der Tilgungsanteil im Gegenzug anwächst.

Das Volltilgerdarlehen

Hierbei handelt es sich um eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens. Die monatliche Rate wird bei einem Volltilgerdarlehen von Anfang an so kalkuliert, dass am Ende der Zinsbindungsfrist die gesamte Kreditsumme zurückgezahlt ist und keine Restschuld verbleibt. Sie erreichen also innerhalb eines festen Zeitrahmens vollständige Schuldenfreiheit.

Das Vorausdarlehen

Ein Vorausdarlehen verknüpft einen Sofortkredit mit einem Bausparvertrag. Sie erhalten den gesamten Finanzierungsbedarf umgehend ausgezahlt. In der ersten Phase begleichen Sie lediglich die anfallenden Zinsen für diesen Kredit und zahlen parallel dazu Sparbeiträge in den Bausparvertrag ein. Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird das angesparte Guthaben genutzt, um den ursprünglichen Kredit abzulösen. Anschließend tilgen Sie nur noch das zinsgünstigere Bauspardarlehen.

Das Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für eine in der Zukunft liegende Anschlussfinanzierung reservieren. Der Zinssatz wird also lange vor der eigentlichen Auszahlung des Darlehens vertraglich fixiert. Ein Forward-Darlehen dient somit als Absicherung gegen das Risiko steigender Zinsen in der Zeit bis zum Beginn der neuen Finanzierungsperiode.

Das Bauspardarlehen

Ein Bausparvertrag ist der klassische Weg zur Immobilienfinanzierung, der aus einer Spar- und einer Darlehensphase besteht. Zunächst bauen Sie durch regelmäßige Einzahlungen Eigenkapital auf. Zu einem späteren Zeitpunkt haben Sie dann Anspruch auf ein Darlehen, dessen günstiger Zinssatz bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. Dies schützt vor zukünftigen Zinserhöhungen und fördert den Aufbau von Eigenkapital.

Ihre monatliche Rate setzt sich immer aus zwei Teilen zusammen: der Tilgung und den zu zahlenden Zinsen.

Die Tilgung ist der Teil Ihrer Rate, mit dem Sie den Kredit aktiv zurückzahlen. Die Höhe des Tilgungssatzes entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie hoch Ihre Zinskosten am Ende ausfallen. Faustregel: Starten Sie mit einer anfänglichen Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser noch drei bis vier Prozent. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit enorm und spart Ihnen Tausende Euro an Zinsen.

Die Zinsen sind die Kosten, die Sie dem Kreditgeber für das geliehene Geld bezahlen. Beim Vergleich von Kreditangeboten treffen Sie dabei auf zwei Zinsbegriffe – Sollzins und Effektivzins. Bei den beiden Werten gibt es signifikante Unterschiede.

• Sollzins: Das ist der reine Zinssatz, den die Bank für das geliehene Geld verlangt.
• Effektivzins: Dieser Wert ist für Sie entscheidend. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle weiteren Kosten des Kredits. Für einen fairen Vergleich von Angeboten sollten Sie immer den Effektivzins heranziehen.

Je nach gewähltem Tilgungssatz und im Vertrag festgelegtem Zinssatz fällt Ihre monatliche Rate entsprechend unterschiedlich aus. Zudem berechnen sich die Monatsraten je nach Finanzierungsmodell unterschiedlich – eine allgemeine Formel zur Bestimmung Ihrer Rate gibt es daher nicht.

Entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen, können Sie Ihre Monatsrate tatsächlich recht einfach selbst berechnen. Bei diesem Modell bleibt Ihre Rate nämlich durchgehend konstant. Sobald Sie Ihre anfängliche Rate kennen, wissen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung bis Ende der Zinsbindung ausfällt. Anbei finden Sie eine Beispielrechnung für diese beliebteste Kreditart.

Beispiel für die Ratenberechnung eines Annuitätendarlehens

Gehen wir von einem Immobilienkredit mit folgenden Konditionen aus:

• Darlehensbetrag: 300.000 €
• Sollzinssatz: 3,5 % pro Jahr
• Anfänglicher Tilgungssatz: 2,0 % pro Jahr

Ihre Rate berechnen Sie folgendermaßen:

• Zinsen pro Jahr = Darlehensbetrag * Sollzinssatz
  Also: 300.000 € * 3,5 % = 10.500 €
• Tilgung pro Jahr = Darlehensbetrag * Tilgungssatz
  Also: 300.000 € * 2,0 % = 6000 €
• Gesamtrate pro Jahr = 10.500 € + 6000 €
  Also: 16.500 €

Daraus ergibt sich dann folgende monatliche Rate:

• 16.500 € / 12 Monate = 1.375 €

In diesem Beispiel würden Sie bis Ende Ihrer Zinsbindung dann monatlich 1.375 Euro zahlen.

Die meisten Immobilienkredite sind nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Eine besonders clevere Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen. Damit können Sie sich die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern – und das bis zu 5,5 Jahre im Voraus. Das ist eine Wette auf die Zinsentwicklung: Sie sichern sich gegen steigende Zinsen ab, müssen das Darlehen aber auch annehmen, wenn die Zinsen wider Erwarten fallen.

Beginnen Sie mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung spätestens 36 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung. Vergleichen Sie dabei verschiedene Optionen:

1. Prolongation: eine Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank. Bequem, aber nicht immer am günstigsten.
2. Umschuldung: ein Wechsel zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen.
3. Forward-Darlehen: die frühzeitige Zinssicherung.

Auch für Modernisierungs- oder Sanierungsvorhaben gibt es maßgeschneiderte Finanzierungslösungen. Sowohl kleinere Projekte als auch größere Umbauten können Sie mit einem Modernisierungskredit finanzieren. Eine energetische Sanierung rechnet sich zudem oft schon nach wenigen Jahren durch die eingesparten Energiekosten.

Der Staat greift Ihnen auch hier kräftig unter die Arme. Energetische Maßnahmen wie eine neue Heizung, Dämmung oder neue Fenster werden mit attraktiven Förderungen belohnt:

• KfW-Darlehen mit Tilgungszuschüssen: für die Sanierung zum Effizienzhaus.
• BAFA-Zuschüsse: für einzelne Maßnahmen wie Arbeiten an der Gebäudehülle, den Fenster- und Türenwechsel oder den Einbau einer Lüftungsanlage.
• Heizungstausch-Förderung: bis zu 70 Prozent der Kosten können gefördert werden.
• Steuerliche Förderung: alternativ können Sie 20 Prozent der Sanierungskosten (maximal 40.000 Euro) über drei Jahre von der Steuer absetzen.

Alle Informationen rund um die Förderung für energetische Sanierungen erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Der Weg zur eigenen Immobilie folgt einem klaren Fahrplan. Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung behalten Sie den Überblick bei Ihrer Immobilienfinanzierung:

Phase 1: Vorbereitung und Planung

• Kassensturz: Erstellen Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung.
• Finanzierungsbedarf ermitteln: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?
• Eigenkapital nachweisen: Sammeln Sie alle Belege für Ihr Eigenkapital.
• Traumimmobilie finden: Machen Sie sich auf die Suche.

Phase 2: Beratung und Antragstellung

• Angebote vergleichen: Sprechen Sie mit Ihrem Berater und holen Sie Angebote ein.
• Konditionsanfrage stellen: Achten Sie darauf, dass die Bank nur eine Schufa-neutrale Konditionsanfrage stellt, keine Kreditanfrage.
• Unterlagen zusammenstellen: Bereiten Sie alle benötigten Dokumente vor.

Phase 3: Genehmigung und Auszahlung

• Kreditprüfung: Die Bank prüft Ihre Bonität und die Immobilie.
• Vertragsabschluss: Nach positiver Prüfung unterschreiben Sie den Darlehensvertrag.
• Grundbucheintrag: Die Bank lässt eine Grundschuld als Sicherheit eintragen.
• Auszahlung: Das Geld wird je nach Baufortschritt oder nach dem Notartermin ausgezahlt.

Hinzu kommt eine handvoll Unterlagen, die von einer Bank benötigten werden, um Ihren Kreditantrag zu bearbeiten:

Eine gute Planung schützt Sie vor teuren Fehlern. Diese Fallstricke sollten Sie unbedingt umgehen:

• Zu wenig Eigenkapital: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist teuer. Sparen Sie mindestens die Nebenkosten an, besser 20 Prozent des Kaufpreises.
• Kaufnebenkosten unterschätzen: Planen Sie die Nebenkosten von Anfang an fest mit ein.
• Tilgungssatz zu niedrig ansetzen: Eine Tilgung unter zwei Prozent verlängert die Laufzeit unnötig und treibt die Zinskosten in die Höhe.
• Keine Sondertilgungen tätigen: Die Möglichkeit, außerplanmäßige Zahlungen zu leisten, verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag diese Option enthält.

Die eine perfekte Immobilienfinanzierung gibt es nicht – es geht vielmehr darum, eine Lösung zu finden, die exakt zu Ihren Plänen und Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sorgfältigen Vorbereitung: eine ehrliche Haushaltsrechnung, ausreichend Eigenkapital und die clevere Nutzung von staatlichen Förderungen.

Ihr Wüstenrot-Berater unterstützt Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumzuhause und hilft Ihnen, die passende Finanzierung zu finden.

Stand: September 2025