Ausschnitt Wohnungs-Mietvertrag

Die eigene Immobilie richtig vermieten: Darauf sollten Sie beim Mietvertrag achten.

Unser Ratgeber klärt Sie darüber auf, wie Sie einen für Sie als Vermieter optimalen Mietvertrag aufsetzen: Was ist rechtlich zulässig? Welche unterschiedlichen Mietverträge gibt es? Was gibt es bei einer Kündigung zu beachten?

Wichtig: Erst Mietvertrag, dann Einzug

Bei mündlichen Verträgen gelten die Vorschriften des BGB. Und diese sind im Allgemeinen eher mieterfreundlich. Deshalb: unbedingt vor Einzug einen präzisen, schriftlichen Mietvertrag abschließen. Dieser trägt maßgeblich dazu bei, Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden. Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit – holen Sie sich rechtlichen Rat ein, wenn Sie unsicher sind.

Welche Arten von Mietvertrag gibt es?

Einfacher / unbefristeter Mietvertrag

Die üblichste Form des Wohnraummietvertrags: Hier ist nicht festgelegt, wie lange das Mietobjekt vermietet ist – also auf unbestimmte Zeit. Das Mietverhältnis besteht solange, bis es von einer der beiden Parteien gemäß der vereinbarten Frist schriftlich gekündigt wird.

Staffelmietvertrag

Darin sind schon vorab Mietsteigerungen festgelegt. Dafür sind weitere Mieterhöhungen – z. B. nach Modernisierungen – ausgeschlossen. Es muss eindeutig vermerkt werden, wann die nächste Mietstaffel einsetzt und um welchen Betrag die Miete steigen wird. Es ist vorgeschrieben, dass zwischen den Erhöhungen mindestens ein Jahr liegt. Außerdem darf die Staffelmiete nicht beliebig nach oben geschraubt werden. Wenn in Ihrer Region die Mietpreisbremse gilt, müssen Sie sich auch hier an die 10-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete halten.

Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag erhöht sich die Miete nicht um einen festen Betrag, sondern je nachdem wie die Lebenshaltungskosten steigen. Dieser Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Auch hier gilt: Die Miete muss nach einer Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.

Zeitmietvertrag / befristeter Mietvertrag

Bei befristeten Mietverträgen bzw. Zeitmietverträgen steht die Dauer, wie lange das Objekt vermietet wird, bereits vorab fest. Zeitmietverträge sind zum Beispiel bei Ferienwohnungen üblich. Als Vermieter müssen Sie einen Grund für die Befristung angeben, etwa wegen Eigenbedarf oder einer geplanten Renovierung. Ohne Angabe ist die Befristung nicht gültig. Das Mietverhältnis kann von beiden Seiten nur aus schwerwiegenden Gründen – z. B. wenn die Miete gar nicht oder unregelmäßig bezahlt wird – gekündigt werden. Das gibt Ihnen Planungssicherheit.

Zwischenmietvertrag / Untermietvertrag

Zwischen- oder Untervermietungen sind oftmals befristet und/oder gelten nur für bestimmte Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Auch hier müssen sie die Kaltmiete Nebenkostenaufteilung, Kaution und Kündigungsfrist festhalten.

Was gehört alles in einen Mietvertrag?

Mietvertragsklauseln müssen korrekt formuliert sein. Denn Fehler können dazu führen, dass ganze Passagen unwirksam werden. Was genau darin stehen muss, ist nicht geregelt. Diese Angaben sind für jeden Mietervertrag unerlässlich:

  • Name und Adresse von Vermieter und Mieter: Eintragung aller volljährigen Personen, die einziehen.
  • Adresse der Mietsache: einschließlich der exakten Lage, also z. B. die Etage und/oder auf welcher Seite des Hauses.
  • Vertragsdauer: ob unbefristet oder befristet, ggf. mit Kündigungsverzicht.
  • Ausstattung: wie Einbauküchen, Bodenbelag oder Balkon sowie Räume, die der Mieter mitnutzen kann, z.B. einen Garten oder Waschraum.
  • Höhe der Kaltmiete sowie ob sie als Fest-, Staffel- oder Indexmiete gedacht ist.
  • Nebenkosten: wie sie sich zusammensetzen und welchen Gesamtbetrag der Mieter übernehmen muss.
  • Kaution als finanzielle Sicherheit: maximal in Höhe von drei Monatskaltmieten.
  • Zulässige Nutzung: wenn die Wohnung z.B. nicht gewerblich genutzt werden soll.
  • Kleinreparaturen: Es kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen von Teilen, die er selbst häufig oder direkt nutzt (z.B. Steckdosen oder Lichtschalter) übernehmen muss (maximal 120 Euro je Reparatur und pro Jahr nicht mehr als 6 % der Jahresbruttokaltmiete).
  • Schönheitsreparaturen: z.B. Streichen, Tapezieren – wenn Sie hierzu keine Abmachung treffen, müssen Sie die Kosten selbst tragen. Strenge Fristen oder Vorgaben zur Farbe sind allerdings nicht wirksam. Weitere Infos finden Sie hier.
  • Haustiere: Ein generelles Haustierverbot in Mietverträgen ist nicht unzulässig. Sie können einen „Erlaubnisvorbehalt“ einbauen – damit müssen Sie vorher gefragt werden, wenn ein größeres oder exotisches Haustier einziehen soll. Kleintiere wie Vögel, Fische oder Hamster dürfen ohne Genehmigung gehalten werden.
  • Hausordnung: Wenn eine Hausordnung vorhanden ist, muss die Einhaltung im Mietvertrag festgehalten werden. Sie regelt das Zusammenleben mehreren Mietparteien, etwa ob und wann Kehrwoche oder Winterdienst übernommen werden muss.
  • Mietmängel: falls vorhanden, sollten sie vermerkt werden, um Sie aus der Mängelhaftung auszuschließen. Demnach können nur noch neue Mängel für eine Mietminderung berücksichtigt werden.

Tipp: Es reicht übrigens aus, wenn der Vertrag unterschrieben, gescannt und dann per E-Mail geschickt wird. Es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich die Schriftform vereinbart, oder es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag. Dann müssen beide Seiten je ein Dokument im Original unterschreiben.

Sie vermieten gemeinsam mit anderen? In dem Fall müssen alle Vermieter den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.

Welche Kündigungsfristen sind für Vermieter wichtig?

Das Mietrecht sieht bestimmte Fristen für Mieter wie Vermieter vor. Und zwar abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Der Mietvertrag gilt ab dem Datum der Unterschrift. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nicht.

Mietdauer Kündigungsfrist für Vermieter Kündigungsfrist für Mieter
Bis zu 5 Jahre 3 Monate 3 Monate
Bis zu 7 Jahre 6 Monate 3 Monate
Ab 8 Jahre 9 Monate 3 Monate
Sonderkündigungsrechte spezielle Regeln und Fristen je Fall spezielle Regeln und Fristen je Fall
Tabelle: Kündigungsfristen von Mietern und Vermietern

Stand: März 2021

Eine Immobilie vermieten
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