Immobilienfinanzierung mit Wüstenrot

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Konditionen des Mietvertrages aushandeln. Allerdings sollten sich unerfahrene Vermieter im Vorfeld mit dem Thema Mietrecht und den Feinheiten eines Mietvertrages genau auseinandergesetzt haben. Gegebenenfalls kann im Vorfeld ein Fachanwalt um Rat gefragt werden, um womöglich wichtige Vertragsklauseln nicht zu vergessen, da dies eine Unwirksamkeit des Vertrages nach sich ziehen könnte. Alle Informationen zum Thema „Mietvertrag“ erhalten Sie nachfolgend.
Ob befristet oder unbefristet, ob Staffelmiete oder Indexmiete – nicht jeder Mietvertrag kann mit dem anderen verglichen werden. Dennoch gibt es Punkte, die in jeden Mietvertrag gehören:
Achtung: Die Mietvertragsklauseln müssen unbedingt korrekt formuliert werden. Fehler können dazu führen, dass einige Punkte sonst unwirksam werden!
Was den meisten ganz selbstverständlich scheint, muss im Mietvertrag richtig fixiert werden: die Vereinbarung, dass der Mieter Nebenkosten zahlt. Nur wenn im Mietvertrag eindeutig die Zahlung vereinbart ist, kann der Vermieter die Nebenkosten umlegen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Musterformulierung:
Neben der Kaltmiete über ___________ EUR sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung vom Mieter zu tragen. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind mit einer monatlichen, mit der Miete fällig werdenden Vorauszahlung in Höhe von ________EUR anzuzahlen. Die endgültige Höhe der Betriebskosten ergibt sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Soll ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden, muss sich der Vermieter an die Bestimmungen gemäß § 575 des BGB halten: es muss ein konkreter Grund für die Befristung angegeben sein. Hierbei kann es sich beispielsweise um Eigenbedarf oder auch um große bauliche Veränderungen handeln. Der Vorteil daran ist, dass der Mieter während der befristeten Zeit, die im Vertrag steht, nicht ordentlich kündigen kann. Der Vermieter hat somit Planungssicherheit.
Nur wenn im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart ist, kann diese auch eingefordert werden. Die Mietkaution gibt dem Vermieter ein Stück Sicherheit, um sich gegen Mietausfälle oder Mietschäden abzusichern. Daher sollte die entsprechende Klausel unbedingt im Mietvertrag vermerkt werden.
Musterformulierung:
Zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung, leistet der Mieter an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR. Die Kaution ist einzubezahlen auf das Konto Nr. _____ bei der _____ Bank. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung in drei Monatsraten zu erbringen. In diesem Fall ist die erste Rate mit der ersten Miete, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete zu leisten. Die Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Nach Rückgabe der Mieträume hat der Vermieter die Höhe seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis festzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Für die Abrechnung der Kaution steht ihm eine Frist von mindestens 6 Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche zu. Sind Forderungen nur im Wege der Erstellung einer Jahresabrechnung eindeutig zu ermitteln, kann der Vermieter einen Betrag in Höhe von bis zu 3 Vorauszahlungsraten bis zur Abrechnung zurückbehalten, falls bei der Abrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.
Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort belässt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.
Sei es die Dichtung eines Wasserhahns, neue Sicherungen oder ein Klingelschild: An kleineren Reparaturen kann sich der Mieter beteiligen. Allerdings nur, wenn vorab explizit und korrekt der Betrag für den Einzelfall und der Gesamtbetrag der Beteiligung aufs Jahr gerechnet im Mietvertrag angegeben wurde.
Musterformulierung:
Der Mieter ist verpflichtet, die Reparaturkosten für Installationsgegenstände, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie die Installation für Wasser und Gas, Elektrizität, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Rollläden zu tragen, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 100 Euro nicht übersteigen und der jährliche Reparaturaufwand nicht mehr als 6 Prozent der Jahresbruttokaltmiete beträgt.
Bestehende Mängeln sollten unbedingt im Mietvertrag vermerkt werden, somit sind diese aus der Mängelhaftung herausgenommen. Demnach können nur noch neue Mängel für eine Minderungsmöglichkeit berücksichtigt werden. Für alte Mängel kann daher nicht nachträglich die Miete gekürzt werden.
Musterformulierung:
Schäden in den Mieträumen hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Führt der Mieter selbst Instandsetzungen durch, ohne vorher vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben, erhält er keinen Ersatz seiner Aufwendungen. Dies gilt nicht, falls sofortiges Handeln des Mieters erforderlich und der Vermieter nicht erreichbar ist. Für durch eine nicht rechtzeitige Anzeige verursachte weitere Schäden haftet der Mieter. Bereits bestehende Mängel können nicht für eine Mietminderung herangeführt werden. Diese sind: _________________
Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag - es gibt unterschiedliche Formen der Miete. Angefangen von einem befristeten Vertrag bis hin zur Staffelmiete.
Bei mündlichen Verträgen gelten die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Und diese sind fast ausnahmslos nicht besonders vermieterfreundlich. Deshalb unbedingt vor dem Einzug Ihres Mieters einen schriftlichen Mietvertrag abschließen!
Für Mieter wie Vermieter gelten laut Mietrecht Fristen bei der Kündigung eines Mietvertrages. Und zwar abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.
Achtung: Ein Mietvertrag gilt ab dem Datum der Unterschrift. Ganz gleich, ob das Mietobjekt dann schon bezogen wird oder nicht. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es übrigens nicht.
Beiden Parteien stehen Gründe zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zur Verfügung. Doch diese gilt es genau zu beachten, was nachfolgende Beispiele zeigen.
Mieter:
Beispielsweise darf der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen:
Vermieter:
Leben Mieter und Vermieter gemeinsam unter einem Dach eines Mehrfamilienhauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen (oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung), darf der Vermieter den Mietvertrag aufgrund des engen Verhältnisses ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses beenden (BGH Urt. v. 25.06.2008 – VIII ZR 307/07). In diesem Fall muss der Vermieter sich aber über die Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist bewusst sein.
Grundsätzlich beansprucht die Vermietung einer Immobilie Zeit und ist auch mit finanziellen Aufwand verbunden. Wer sich nicht selbst darum kümmern möchte, kann ein Vermietungs-Service, wie beispielsweise der Immobilienexperten der Wüstenrot Immobilien GmbH, nutzen. Als Eigentümer profitiert man bei solchen Services von zügigen Vermietungen sowie bonitätsgeprüften Mietern.
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