Energetische Sanierung geplant?
Wohneigentum einfacher sanieren und verwalten. Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz.
Das neue Wohnungseigentumsgesetz - kurz: WEG – gilt seit dem 1. Dezember 2020. Die Reform bringt für Eigentümer, Verwalter sowie Mieter Veränderungen mit sich: Modernisierungen sind nun einfacher möglich, gemeinschaftliches Eigentum kann effizienter verwaltet werden, Versammlungen erhalten mehr Spielraum und Abstimmungen werden digitaler.
Was ändert sich mit der WEG-Reform 2020 für Wohnungseigentümer?
Als Eigentümer haben Sie ab sofort die Möglichkeit, bestimmte Modernisierungen und Sanierungen leichter durchführen zu können. Dazu gehören: Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, Umbau des Wohnraums zur barrierefreien Nutzung, einbruchsichere Fenster und Türen oder ein Glasfaseranschluss.
Wenn Sie die Kosten selbst tragen, brauchen Sie ab sofort keine Zustimmung mehr von eventuellen Miteigentümern Ihrer Immobilie. Falls Sie vermieten, gilt der Anspruch übrigens auch für Ihre Mieter. Auch Mieter selbst haben das Recht, Modernisierungen auf eigene Kosten durchzuführen.
Was bringen die Modernisierungen?
- Elektromobilität fördern – gemeinsam den Klimaschutz fördern.
- Den Bedürfnissen älterer und körperlich eingeschränkter Menschen gerecht werden.
- Mehr Sicherheit bieten und Einbruchschutz verbessern.
- Die Digitalisierung stützen und Zugang zu schnellem Internet ermöglichen.
Übrigens: Welche Fördermittel für Ihr Vorhaben infrage kommen, zeigt unser Fördergeld-Service. Über diesen bekommen Sie auch Unterstützung bei der richtigen Beantragung der Mittel.
Welche Änderungen gibt es für gemeinschaftlich verwaltetes Wohnungseigentum?
Der Gesetzgeber möchte es Ihnen leichter machen, Maßnahmen umzusetzen, durch die alle Beteiligten Kosten und Energie sparen und die die Wohnanlage in einen "zeitgemäßen Zustand" versetzen.
Einfachere Abstimmung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen
Auch bauliche Veränderungen an Gemeinschaftseigentum – durch Sanierung und Modernisierung – können zukünftig einfacher beschlossen werden: Es reicht eine einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung, es müssen nicht mehr alle betroffenen Eigentümer zustimmen.
Gemeinsame Übernahme der Kosten
Die Kosten für die Maßnahmen trägt ab sofort, wer zugestimmt hat. Die erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse wurden reduziert: Wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, müssen die Kosten von allen Miteigentümern – entsprechend ihres Anteils – getragen werden.
Es gilt: Die Kosten dürfen nicht unverhältnismäßig sein und sie müssen sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Dazu müssten Sie sich anschauen, was genau geplant ist, und welcher Zeithorizont hier sinnvoll erscheint. Zum Beispiel, wenn es um den Einbau einer moderneren Heizungsanlage geht, die das ganze Haus betrifft.
Übrigens: Mit unserem Modernisierungsrechner können Sie sich bereits vorab einen Kostenüberblick verschaffen.
Es gilt: Die Kosten dürfen nicht unverhältnismäßig sein und sie müssen sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Dazu müssten Sie sich anschauen, was genau geplant ist, und welcher Zeithorizont hier sinnvoll erscheint. Zum Beispiel, wenn es um den Einbau einer moderneren Heizungsanlage geht, die das ganze Haus betrifft.
Übrigens: Mit unserem Modernisierungsrechner können Sie sich bereits vorab einen Kostenüberblick verschaffen.
Die neue Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist ab sofort unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind, beschlussfähig. Außerdem wurde die Frist für die Einladung von zwei auf drei Wochen verlängert. Sie können nun auch per Mail eingeladen werden. Gleiches gilt für Umlaufbeschlüsse, diese können auch per E-Mail oder über eine Website gefasst werden. Zudem gibt es die Möglichkeit, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, denn Beschlüsse dürfen jetzt auch elektronisch erfolgen. Ganz abgeschafft werden Präsenzversammlungen allerdings nicht – reine Online-Meetings sind nicht angedacht. Und sobald die Eigentümerversammlung beendet ist, muss laut neuem WEG ein Protokoll erstellt werden.
Verwaltung durch die Gemeinschaft
Bisher war es nicht so leicht zu unterscheiden, welche Rechte und Pflichten für einzelne Eigentümer oder alle zusammen gelten. Das neue Wohnungseigentumsgesetz vereinfacht dies: Die Gemeinschaft ist ab sofort Träger der gesamten Verwaltung. Eigentümer können selbst Versammlungen einberufen, wenn der Verwalter verhindert ist.
Effizientere & transparentere Verwaltung
Das neue Gesetz schreibt vor, dass Sie als Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten müssen. Außerdem muss der Verwalter Ihrer Immobilie jährlich einen Bericht über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft vorlegen. Zukünftig wird es auch einfacher, sich von einem Verwalter zu trennen, wenn Sie das Vertrauen in ihn oder sie verloren haben.
Was sollten Verwalter zur WEG-Reform 2020 wissen?
Der Staat möchte es unterstützen, dass sich mehr Wohneigentümer als verwaltende Beiräte zur Verfügung stellen. Daher wurde Folgendes beschlossen:
Flexiblerer Verwaltungsbeirat
Sie können selbst festlegen, wie viele Eigentümer künftig im Beirat sind, es müssen nicht mehr drei Personen sein. Der Beirat hat explizit die Aufgabe, die Verwaltung zu überwachen. Sind die Eigentümer unzufrieden mit dem Verwalter, können Sie diesen jederzeit abberufen.
Haftung neu geregelt
Ab sofort haftet die Gemeinschaft für die Verwaltung, ehrenamtliche Beiräte müssen sich nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vor Gericht verantworten.
Klare Fristen und Aufgaben
Um Unklarheiten zu vermeiden, finden sich im neuen Wohnungseigentumsgesetz klare Vorschriften zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung durch die Verwaltung. Außerdem muss die Verwaltung allen Wohnungseigentümern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren.
Erweiterte Befugnisse
Mit der WEG-Reform 2020 können Verwalter über bestimmte Vorhaben, z.B. kleinere Reparaturen, eigenverantwortlich entscheiden. Diese dürfen zu keinen großen Verpflichtungen führen. Je größer eine Anlage, desto autarker sollte der Verwalter handeln können.
Abgesichert wird dies durch eine weitere Neuerung: Jeder Wohnungseigentümer kann nun einen Sachkundenachweis – z.B. ein Zertifikat der IHK – von der Verwaltung verlangen. Wie bisher müssen Verwaltende zwanzig Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen können.
Abgesichert wird dies durch eine weitere Neuerung: Jeder Wohnungseigentümer kann nun einen Sachkundenachweis – z.B. ein Zertifikat der IHK – von der Verwaltung verlangen. Wie bisher müssen Verwaltende zwanzig Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen können.
Was sollten Mieter zur WEG-Reform 2020 wissen?
Wohnraum einfacher sanieren und modernisieren – auch für Mieter
Auch als Mieter können Sie ab sofort bestimmte Modernisierungen und Sanierungen leichter durchführen. Vermieter müssen Mietern gestatten – auf eigene Kosten – eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge anzubringen, die Wohnung besser gegen Einbrüche zu sichern und Umbauten für eine barrierefreien bzw. altersgerechte Nutzung durchzuführen.
Beachten Sie auch: Betriebskosten können nach dem neuen Gesetz nach Miteigentumsanteilen, anstatt wie bisher nach Wohnfläche, auf die Mieter umgelegt werden.
Weiterführende Informationen: Das Gesetz im Originallaut
Den gesamten Gesetzestext finden Sie auf der Serviceseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bundesamts für Justiz: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/WEG.pdf.
Energetische Modernisierung
In unserer Ratgeber-Serie finden Sie weitere Infos und Tipps zum Thema.
Wichtige Informationen
Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.