Darauf sollten Vermieter beim Mietvertrag achten

Unser Ratgeber klärt Sie darüber auf, wie Sie einen für Sie als Vermieter optimalen Mietvertrag aufsetzen: Was ist rechtlich zulässig? Welche unterschiedlichen Mietverträge gibt es? Was gibt es bei einer Kündigung zu beachten?

Bei mündlichen Verträgen gelten die Vorschriften des BGB. Und diese sind im Allgemeinen eher mieterfreundlich. Deshalb: unbedingt vor Einzug einen präzisen, schriftlichen Mietvertrag abschließen. Dieser trägt maßgeblich dazu bei, Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden. Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit – holen Sie sich rechtlichen Rat ein, wenn Sie unsicher sind.

Mietvertragsklauseln müssen korrekt formuliert sein. Denn Fehler können dazu führen, dass ganze Passagen unwirksam werden. Was genau darin stehen muss, ist nicht geregelt. Diese Angaben sind für jeden Mietervertrag unerlässlich:

• Name und Adresse von Vermieter und Mieter: Eintragung aller volljährigen Personen, die einziehen.
• Adresse der Mietsache: einschließlich der exakten Lage, also z. B. die Etage und/oder auf welcher Seite des Hauses.
• Vertragsdauer: ob unbefristet oder befristet, ggf. mit Kündigungsverzicht.
• Ausstattung: wie Einbauküchen, Bodenbelag oder Balkon sowie Räume, die der Mieter mitnutzen kann, z.B. einen Garten oder Waschraum.
• Höhe der Kaltmiete sowie ob sie als Fest-, Staffel- oder Indexmiete gedacht ist.
• Nebenkosten: wie sie sich zusammensetzen und welchen Gesamtbetrag der Mieter übernehmen muss.
• Kaution als finanzielle Sicherheit: maximal in Höhe von drei Monatskaltmieten.
• Zulässige Nutzung: wenn die Wohnung z.B. nicht gewerblich genutzt werden soll.
• Kleinreparaturen: Es kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen von Teilen, die er selbst häufig oder direkt nutzt (z.B. Steckdosen oder Lichtschalter) übernehmen muss (maximal 120 Euro je Reparatur und pro Jahr nicht mehr als 6 % der Jahresbruttokaltmiete).
• Schönheitsreparaturen: z.B. Streichen, Tapezieren – wenn Sie hierzu keine Abmachung treffen, müssen Sie die Kosten selbst tragen. Strenge Fristen oder Vorgaben zur Farbe sind allerdings nicht wirksam. Weitere Infos finden Sie hier.
• Haustiere: Ein generelles Haustierverbot in Mietverträgen ist nicht unzulässig. Sie können einen „Erlaubnisvorbehalt“ einbauen – damit müssen Sie vorher gefragt werden, wenn ein größeres oder exotisches Haustier einziehen soll. Kleintiere wie Vögel, Fische oder Hamster dürfen ohne Genehmigung gehalten werden.
• Hausordnung: Wenn eine Hausordnung vorhanden ist, muss die Einhaltung im Mietvertrag festgehalten werden. Sie regelt das Zusammenleben mehreren Mietparteien, etwa ob und wann Kehrwoche oder Winterdienst übernommen werden muss.
• Mietmängel: falls vorhanden, sollten sie vermerkt werden, um Sie aus der Mängelhaftung auszuschließen. Demnach können nur noch neue Mängel für eine Mietminderung berücksichtigt werden.

Tipp: Es reicht übrigens aus, wenn der Vertrag unterschrieben, gescannt und dann per E-Mail geschickt wird. Es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich die Schriftform vereinbart, oder es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag. Dann müssen beide Seiten je ein Dokument im Original unterschreiben.

Sie vermieten gemeinsam mit anderen? In dem Fall müssen alle Vermieter den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.

Das Mietrecht sieht bestimmte Fristen für Mieter wie Vermieter vor. Und zwar abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Der Mietvertrag gilt ab dem Datum der Unterschrift. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nicht.

Stand: März 2021

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